반포자이 국평 신고가와 미쳐버린 금값

최근 뉴스를 뒤덮고 있는 것들이 두가지가 있는데

하나는 강남아파트 신고가 뉴스

또하나는 트럼프와 그로 인한 미쳐버린 금값 뉴스입니다.

허나 이 두가지를 겹쳐서 보면 새로운 사실을 알게 되는데

반포자이 국평 신고가는 여전히 착시현상이라는 것입니다.

최근에 반포자이의 국평 가격은 40억을 넘어 44억을 돌파하며 올타임 신고가를 기록했습니다.

이는 최근있었던 오세훈의 토지거래허가구역 조기완화에 따른 현상으로

(필자는 물려있는 지인 구하기였을것으로 추정중...)

지금은 다시금 토지허가거래구역으로 재지정되었지만 시장에는 여전히 유동성이 살아있음을

알려준 사례라 볼 수 있습니다.

과거 40억을 돌파했던 시절에 이것은 원화가치의 하락에 따른 착시라는 글을 작성하였는데

지금도 사실 그때와 크게 다르지 않습니다.

오히려 당시보다 반포자이국평 시세는 더 하락했기 때문이죠.

반포자이국평시세(feat.금)

24년 9월기준 40억을 돌파하였으나 순금1kg기준으로는 32kg이었는데요.

44억을 돌파한 현재는 순금기준 29kg로 그마저도 더 하락하였습니다.

이는 22년 진짜 올타임 신고가였던 순금 50kg보다 40%가량 실질가치가 하락한 것이며

당연히 이는 원화 지폐의 가치 하락으로 인한 것입니다.

금은 가격이 오르기 시작하면 장기적으로 우상향하는 특징이 있습니다.

위의 결과는 코로나 이후 유동성환경에서 수익률이 반포자이보다 금이 압도적으로 우수했다는 이야기입니다.

앞으로는 어떨까요?

부동산과 금은 모두 인플레이션 헷지를 하는 대표적인 자산입니다.

직업별 달러 기여도

 오늘 분식집에 다녀왔습니다.

제육덮밥이 8500원 이더군요.

순대국 만원이 싸게 느껴집니다. 그만큼 우리의 월급은 쪼그라든거겠죠?

순대국이 만원이 된 이유는 원화 가치의 절하 영향이 큽니다.

한국은 순대국에 들어가는 대부분의 재료와

순대국을 만드는데 드는 에너지를 대부분 해외에서 달러로 결제하여 수입해야 하는 나라거든요.

https://techroad2.blogspot.com/2024/02/blog-post_26.html

달러가 없으면 추위와 기아가 찾아오는 나라지요.

즉 한국의 국부는 달러로부터 옵니다. 

내수가 침체가 되면서 이 현상은 더욱 가속화할 수 밖에 없고요.

그러면 이 달러를 누가 벌어오는가를 직업군별로 볼수가 있습니다.

당연히 수출기업에 종사하는 사람들이 가장 영향이 클 것이고

내수시장에 종사하는 사람들의 영향력은 작을 것입니다.

이를 파악하기 위해 경상수지에서의 매출액을 확인해보면 직업별 달러 기여도

혹은 직업별 국부 기여도를 확인할 수 있습니다.

그 결과는 다음과 같습니다.

산출방식은 의사약사의 경우 외국인의 한국 의료관광 지출액이 달러 수입이므로 이를 반영하였고

19년도 데이터밖에 확인이 안되므로 19년도 경상수지를 토대로 산출하였습니다.

비교용으로 BTS는 하이브의 매출기준으로 산출하였습니다. 참고용으로만 보시면 됩니다.

어느정도 예상한 결과이지만 수출 효자품목인 반도체, 조선, 스마트폰, 자동차 등이 당연히 달러수입 기여도가 높은걸 볼 수 있습니다.

의사, 약사, 간호사 등의 의료서비스업의 경우는 매우 미미한 수준이고 흥미로운 것은 금융투자자들의 수입과 비교해서도 압도적으로 기여도가 낮은걸 알 수 있습니다.(6분의1수준)

참고로 BTS는 아이돌 5명이 공무원, 판검사 및 국회의원 시의원들과 비교가 불가한 수준의 달러수입 기여도를 나타냈습니다. 19년 결과이니 이후에 더욱 가파르게 상승을 했죠.

금융투자의 경우 19년이 본격적으로 한국인들의 해외투자가 본격화되기 시작한 시점이고 25년 현재는 폭발적으로 증가하였기 때문에 현재 경상수지에서 비중은 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

정리하자면,

한국은 달러가 없으면 에어컨과 보일러를 틀지 못하고 식량도 구할수없는 신흥국으로서

그 달러는 엔지니어들과 금융투자자들이 주로 벌어오는 구조이며

국회의원을 포함한 공직자들과 의사약사들의 달러 기여도는 매우 미미하다는 이야기입니다.

우리가 지금 살기 힘든 것은 통화가치 하락에 따른 인플레이션 때문입니다.

해결방법은? 간단합니다. 달러를 많이 벌어오면 되지요.

이 문제를 해결할 수 있는 사람들은 달러를 벌어오는 엔지니어들과 금융투자자들이지

세금으로 먹고 사는 공직자나 의사가 아니라는 이야기입니다.

PS : 공기업의 경우 달러를 벌어오는 곳이 있을것으로 추정됩니다. 제보 바랍니다.

반포자이 신고가가 착시인 이유.(feat 인플레이션, 주식)

 지난 금환산 반포자이 시세에 이어 이번에는 주식과 그 가치를 비교해보겠습니다.

최근 반포자이 국평 40억원을 찍었지만 사실상 이는 원화 가치 하락에 의한 착시일뿐 실질가치는 여전히 회복하지 못했다는 이야기를 드렸었는데요.

( https://techroad2.blogspot.com/2024/09/feat.html )

이는 주식과 비교해도 마찬가지 입니다.

위 그림은 반포자이 국평 실거래가를 SnP500  지수 추종 ETF 주식의 수로 환산한 값입니다.

막대그래프가 주식수이고요, 주황색은 최고점 대비 비율을 의미합니다.(오른쪽축)

이전에 보여드렸던 금환산 가격보다 가격 하락이 훨씬 심한걸 보실 수 있습니다.

이것은 SPY ETF 가격으로만 환산한 것이므로 연간 1.7% 정도의 배당을 포함하면 그 차이는 더욱 벌어지게 됩니다.

인플레이션 헷지를 하기 위한 자산은 여러가지가 있습니다.

실물자산의 대표인 금, 은이 그중 하나일 것이고

부동산 역시도 대표적인 인플레이션 헷지 자산이죠.

그러나 주식 역시도 대표적인 인플레이션 헷지 자산입니다.(기술주는 변동성이 매우 크지만)

물가연동채권 역시도 대표적인 인플레이션 헷지 자산이죠.

투자의 길은 늘 열려있고 기회는 늘 존재합니다.

자산을 증식하는 방법은 강남 부동산 하나가 아니라는 이야기입니다.

반포자이 국평 신고가가 착시인 이유(feat.인플레이션과 금)

 

2024년 다시금 서울 부동산 상승세가 나타나면서 21년과 같은 불장인가 논란이 많습니다.

명목상으로 반포자이가 40억에 실거래가 되면서 신고가를 찍었고 몇몇 단지에서 신고가가 찍히면서 다시금 나도 영끌해야하나 불안해 하는 분들도 많을텐데요.

이는 원화를 중심으로 보는 착시 현상으로 실질 가치가 상승한 것이 아닙니다.( 타운하우스 후기: 원화의 글로벌 화폐 비중 (techroad2.blogspot.com) )

서울 부동산이 다시 뛰기 시작한데에는 여러 요인이 있는데

첫번째로 주담대와 연동하는 장기금리(10년물)이 연준의 긴축 종료로 인해 내려갈 것이라는 기대감과( 타운하우스 후기: 주담대 금리와 한국 국채 10년물 금리의 상관관계 (techroad2.blogspot.com) )

둘째로 현정권에서 PF 안정화를 위해 대출 완화적인 정책을 취한것

셋째로 야당에서조차 부동산 부양을 위해(대부분의 공직자들의 자산은 부동산을 통해서만 증식이 가능) 금투세 강행으로 주식 채권의 기대 수익이 내려오면서 부동산으로 자금이 빨려들어온것

크게 세가지로 볼 수가 있는데 실제로 우리가 현재 살고 있는 인플레이션 시기에서는

화폐가치가 하락하므로 실질가치를 비교해야 하고 이는 우리가 순대국을 만원을 주고 사먹어야 되는 원화 가치 하락에 기인한 것으로 볼 수 있습니다. ( 타운하우스 후기: 순대국은 왜 만원이 되었나.(인플레이션과 재정정책) (techroad2.blogspot.com) )

위 그래프는 연간 반포 자이 국평 아파트의 시세를 원화기준이 아닌 금시세로 환산한 것인데

보시다시피 막대 그래프는 금환산 가격(2024년 9월 신고가 기준 실거래가는 금 32.1kg에 해당합니다.) 2013년부터 21년까지의 대세상승장은 금환산으로도 가치가 상승한 진정한 실질가치 상승으로 볼 수 있고 

그 이후 21년 전고점 이후 지금까지도 원화기준으로는 전고점을 돌파하였으나 

금기준으로는 51kg에서 32kg으로 그 가치가 하락한 것을 볼 수 있습니다.

21년부터 24년 현재까지 소비자물가상승률은 22년 5.1%, 23년 3.6%로

단순계산으로도 8.7% 이상이 늘었고(24년 제외시)

( 사실 이마저도 한국 소비자물가지수가 전월세를 거의 반영하지 않으므로 실제 소비자물가지수는 이보다 더 높습니다. 타운하우스 후기: 집값이 반영되지 않는 한국 소비자물가지수 (techroad2.blogspot.com) )

22년5월 39억원에서 24년 9월 40억원으로 전고점을 돌파했으나

그동안 화폐가치가 10% 이상 하락했으므로 현재의 40억은 22년의 36억에 해당하고

이는 10% 실질가치 하락을 의미하죠. 

여전히 실질가치는 전고점 돌파를 하지 못했다는 의미입니다.

(=

22년 당시에 39억원으로 반포자이를 매수하지 않고 

국고채3년에 투자했다면 당시 3년 국채금리 3.1% 기준 41.4억으로

현재 40억보다 1.4억이 더 남죠. 

취득세, 복비까지 포함하면 기회비용은 2억 이상 차이가 날 겁니다.

회사채였다면 그 격차는 더 벌어질 것이고요.

금은 탈중앙화된 화폐가치 하락에 따른 전통적인 인플레이션 헷지의 대표적인 자산이며

최근 연일 신고가를 경신하면서 가치가 상승하고 있죠. 미국 연준 파월의 금리 인하 빅컷을 시점으로 더더욱 금의 매력을 커질 수 밖에 없는 구조입니다.

부동산은 소위 말해 판돈이 커서 아무나 진입할 수 없는 투자시장이지만,

금은 단돈 만원으로도 투자할 수 있죠.

금가격이 우상할까요?

위 차트는 순금 1kg의 가격입니다.

당연히 우상향합니다. :)

원화의 글로벌 화폐 비중

70년대 이후 진짜로 인플레이션의 시기에 살고 있습니다. 

흔히 인플레이션시기에는 화폐가치가 떨어지기 때문에 실물자산을 사야한다고 이야기하지만

과연 내가 무엇을 사야하는지도 판단이 어려운 시기이죠.

허나 인플레이션 시기에는 화폐 역시도 가치의 조정이 발생하는데 최근 원화가치 하락이 매우 심각합니다.

달러는 말할것도 없고 유로나 엔은 세계어디서든 쓸수 있지먼 원화는 그렇지 않습니다.

세계무역 시장에서의 비중은 4.8%에 지나지 않기 때문이죠. 

 https://www.segye.com/newsView/20240418526101

이는 한국의 경제구조를 감안하면 더 심각한데

순에너지 수입국이자 순 식량 수입국이라는 점입니다.

아시다시피 에너지와 식량은 필수적인 소비재로서 부족해지면 직접적으로 기아가 찾아오는데 최근 원화가치의 하락은 시간차를 두고 수입물가를 끌어올릴수밖에 없고 한국전력 적자도 지속이불가능하기 때문에 필연적으로 에너지가격 상승은 일어날 수밖에 없습니다.

이를 타개할 방법은 달러를 수입하는 방법 뿐이죠.

달러는 누가 수입할까요?

물가를 전혀 반영하지 않는 세액공제

우리는 기본적으로 소득에 대해 여러종류의 세금을 냅니다. 여기에는 다시 여러종류의 공제액이 붙죠.

공제액은 화폐기준으로 명시가되고 이를 바탕으로 세금산출후 납부를 합니다.

문제는 원화라는 화폐의 가치는 한국 경제구조의 한계로 인해 물가에 매우 취약한 특성을 갖고 있어 실질 가치 변동이 심하다는데 있고 여기서 시민과 공직자는 이해관계가 엇갈리게 됩니다. ( https://techroad2.blogspot.com/2024/09/blog-post.html?m=1 )

그 한가지 예로 해외주식 양도소득세가 있는데

현재는 매매차익으로 인해 발생한 세금에서 250만원이 세액공제가 됩니다.

허나 이 공제액은 무려 14년전인 2010년에도 동일하였습니다.

https://www.truefriend.com/main/customer/notice/Notice.jsp?&cmd=TF04ga000002&currentPage=35&num=8164

(덧. 2008년에도 250만원이었군요. <B0B3C0CEC0C720C7D8BFDCC5F5C0DABFCD20BCBCB1DD2E687770> (korea.kr) )

2010년 반포자이 아파트의 가격은 13억원이었고

현재는 40억원입니다.

짜장면가격은 3700원이었죠. 2024년 현재는 7000원

이는 세액공제액에 물가가 전혀 반영되지않았기 때문이며 이를 통해 시민들은 손해를 보아왔고 공직자들은 부당이득을 취하였습니다. 물가 안정 실패의 책임 역시 덜져도 되죠.( https://techroad2.blogspot.com/2024/02/blog-post_14.html?m=1 )

이는 앞으로도 한국의 원화가치가 하락하면할수록

구조적으로 공직자들은 이익을 볼수밖에 없다는 것입니다.

집값이 반영되지 않는 한국 소비자물가지수

소비자물가지수는 시민들의 삶에 지대한 영향을 미치는 중요한 지표로서

시민들이 공직자들을 견제할 수 있는 주요한 수단이기도 합니다.

대부분의 정치인들이 화폐를 남발하고 싶어하지만 그러지 못하는 이유중의 하나도

현금살포를 해서 본인의 인기가 올라가더라도 그것이 물가상승을 유발하면 정권교체까지 감수를 해야하기 떄문에 물가지수를 정확하게 측정하는 것은 중요한 부분이죠.

한국이 부동산이라는 자산과 관련해서는 희안하게 법망을 빠져나가는 경우가 많은데(필자는 기획된 것으로 추정함) 소비자물가지수 역시도 그렇게 설계가 되어있습니다.

소비자물가지수는 여러가지 소비품목(양파, 계란 부터 시작해서 월세까지)을 가중치를 적용하여 지수를 만들고 이를 전년, 전월 대비 상승 혹은 하락으로 표현하여 현재 물가상황을 점검하게 되는데 여기서 가중치는 매우 중요합니다. 

당연히 가중치가 높은 품목은 물가지수에 큰 영향을 미치기 때문에 정책역시 이에 맞춰서 선회가 되며 국가적인 의사결정 역시 영향을 받을 수 밖에 없지요.

그런 점에서 한국 소비자물가지수에 주거비 비중은 10% 정도 밖에 되지 않습니다.

가중치 | 소비자물가지수 알아보기 | 이해 : 소비자물가지수 (kostat.go.kr)

통계청자료를 보면

전체 지수의 10% 만 반영을 하죠. 이는 소비자물가지수가 우리의 실제 체감과 많이 동떨어지는 결과를 초래하고 나아가서 공직자들로 하여금 집값은 좀 올라도 괜찮아라는 면죄부를 부여하게 됩니다. (실제로 한국은 공직자들이 부동산으로만 자산축적이 가능하도록 설계가 되어있음) 역으로 경기 하강을 근거로 본인들의 부동산 자산 부양을 위해 적극적인 현금살포도 가능하게 설계가 되어있죠. 

또한 물가조절의 실패를 책임지도록 설계 되어있는 물가연동국채의 이자지급도 덜해도 됩니다. 물가연동국채 이자는 소비자물가지수에 연동이 되는데 이 소비자물가지수에 주거비 반영이 매우 적기 떄문이죠.

반면에 미국의 경우는 직접적인 삶의 질에 영향을 주는 주거비의 경우 전체 지수의 32%를 차지하고 있어서 주거비의 상승은 그즉시 정치인에게 정치적 압박을 가함과 동시에 물가연동국채를 통해 정책실수를 채권자에게 갚아야되는 상황이 됩니다.

미국 - 인플레이션 | 1914-2024 데이터 | 2025-2026 예상 (tradingeconomics.com)

현재 미국이 끈적한 인플레이션이 나오는 원인 역시도 주거비가 높은 금리에도 불구하고 떨어지지 않기 때문이기도 하고 이는 결국 주거비를 낮추기 위한 정치인들의 정책으로 이어지게 되죠.