위 캡처는 미국 현지 제네시스 딜러십의 일종의 안내문입니다.
25년에 기고된 안내문이고요.
제목을 해석을 하면
"....왜 당신의 제네시스가 주행중 한쪽으로 쏠리는가?....."
입니다.
한국에서도 GV80의 차량쏠림 현상이 크게 이슈가 된 적이 있습니다.(현재도 그런지는 모름)
또한 제네시스 및 현대기아 자동차 브랜드 전체가 직진성에서 타브랜드대비 부족한 점은 수차례 리뷰어들을 통해서 문제제기가 되어왔죠.
25년에도 저런 문구가 딜러십을 통해서 언급이 되는걸 보면, 여전히 소비자들로부터 컴플레인이 들어오고 있는게 아닌가하는 생각이 듭니다.
단순하게는 공기압부터 휠얼라이먼트 이슈라면 간단한 경정비로 해결이 가능하겠지만
스티어링이나 드라이브샤프트(아마도 AWD겠죠?)의 얼라인먼트 문제라면 차의 기본기와 관련된 근본적인 문제이므로 고치기가 쉽지 않거나 매우 큰 비용이 필요할 수 있을 겁니다.
https://brunch.co.kr/@akmobilekorea/301
한국 증시에 영향을 미치는 유력 인사중 하나는 한국거래소의 이사장입니다.
거래소의 역할은 지수의 경쟁력 유지를 위해 대단히 중요한데,
거래소의 주된 역할이 상장 자격미달된 기업이나 부실기업들을 제때 퇴출하는 것이기 때문입니다.
주가지수는 주가지수에 편입된 상장기업들의 건전성이 매우 중요하고
미국의 SnP500이나 나스닥 지수의 경우 수시로 퇴출이 되고 좋은 기업은 추가가 되게 됩니다.
자연스레 지수 자체에는 건전한 기업들로 리밸런싱이 되는 효과가 생기므로
대다수 국가들의 주가지수는 장기적으로 우상향하는 경향을 보여왔습니다.
허나 한국의 경우에는 거래소에서 제대로된 지수관리가 되지 않아 오랜기간 동안 박스피를 유지해왔고 최근 상법개정, 배당분리과세 등의 정책적인 힘에 의해서 주가 부양이 되고 있는 상태입니다.
그 과정에서 우리는 주가지수를 관리하는 의사결정권자들의 다수가 본인들 자산을 주식의 경쟁자산인 부동산으로 축적해온 걸 확인해왔습니다.
여기에는 한국거래소도 크게 다르지 않더군요.
한국거래소는 코스피 지수를 관리하는 주체로서 적극적으로 비우량기업을 퇴출시켜야할 의무가 있으나 해당 한국거래소 이사장 역시 자신의 자산 대부분을 서울아파트로 축적해온 사람이었습니다.
아래는 관련 기사의 일부를 발췌한 것입니다.
법을 만드는 여당 국회의원,
국가의 재무를 총괄하는 재무부,
부동산을 책임지는 국토부,
기업의 금융을 관리하는 금감원,
주가지수를 관리하는 한국거래소
부동산딥스테이트의 주역들(국회의원, 기재부에 금감원 추가)
뭐 이정도면 모든 시스템을 장악하고 있다고 무방합니다.
코스피가 박스피였던건 필연으로 보여지는군요.
코스피가 박스피라는건 국민연금도 직접적으로 영향을 받기 때문에
시민 전체가 박스피운명을 갖고 있었다고 봐도 무방할 것 같습니다.
정은보는 금융감독원장 당시 정부공직자 재산신고대상에 포함돼 공개된 ‘2022년 정기 재산변동사항’에서 본인과 배우자, 자녀 등 재산으로 전부 65억5748만 원의 재산을 신고했다.
최근에 관료들을 중심으로 현재 1500원에 다달한 원달러 환율 급등의 주요 이슈로
서학개미의 해외투자탓을 하는 탐관오리들이 늘고 있습니다.
이창용 한국은행 총재부터
부동산딥스테이트 멤버인 구윤철은 해외주식 양도세를 핀셋으로 늘리겠다는 의중을 표현했는데요.
( 부동산 딥스테이트 명단 )
( 직업별 달러기여도 )
원화라는 통화는 신흥국 통화로서 서학개미가 거의 투자하는 미국주식의 달러에 대해서만 약한게 아닙니다. 만약에 서학개미 투자가 주 원인이라면 달러에 대해 유독 약해야 정상이겠죠.
원화는 서학개미가 투자하는 미국 달러에만 약한게 아닙니다.
유럽, 미국, 스위스같은 선진국은 물론이고
같은 신흥국통화인 브라질에 대해서도 매우 약합니다.
유럽, 브라질에 직접투자하는 서학개미는 없거든요.
부동산 딥스테이트인 기재부의 구윤철은 해외주식 양도세 증가 연기를 피웠습니다.
구윤철의 부동산의 가장 위험한 투자경쟁자산은 미국주식입니다.
구윤철이 돈을 버는 방법은 투자경쟁자산인 해외주식의 투자에 페널티를 부여하는 것입니다.
양도세, 거래세 증가가 그것이죠. ( 기재부 구윤철은 부동산부자 )
결론적으로 원달러 환율 급등은 서학개미 때문이 아니며
한국 국가에 대한 경제성장률 및 국제 신임도하락 그리고
확장재정 예고에 따른 채권수급의 펀더멘털이 주요인입니다.
시계열이 긴 반포자이 아파트를 기준으로 계산을 해보겠습니다.
최근에 거래된 실거래가 기준으로 반포자이 국평은 40억에 손바뀜이 일어났습니다.
월세가격 신규를 기준으로 보면 1억/540만원에 거래가 되었죠.
총 월세수익은 540*12 = 6480만원
보증금 제외한 투자비용 = 39억원입니다.
입니다.
자 이제 다른 자산 클래스와 비교를 해봅시다.
대표적인 우상향 자산인 미국S&P500 지수 ETF의 배당수익률은
1.16%입니다.
39억을 IVV ETF에 투자할 경우 얻게 될 연간배당금은 4524만원
월377만원이 됩니다.
월세로 거주하면서 지수에 투자할 경우 월세 170만원으로 거주가 가능하다는 이야기입니다.
지수ETF는 꾸준히 배당이 증가를 하고 연평균 5% 정도로 증가를 합니다.
4년 후에는 대략 20%가 증액되서 452만원으로 늘어나게 되고
이정도배당성장이라면 반포자이 월세 상승분도 충분히 커버할 수 있어 보이는군요.
게다가 IVV ETF의 경우는 달러투자로 동시에 하는 것이기 때문에 지금같은 장기추세에서는 환차익도 기대할 수 있고 지수자체가 10년,20년 장기로 갈수록 연평균 성장률이 7%에 이르기 때문에
대략 10년 월세로 거주를 하게 도면 그동안 아이들은 성년이 되어있을 것이고
만약에 IVV 말고 DGRW와 같은 배당성장 ETF에 투자를 하게되면 월배당으로 1.45%의 배당을 지급하기 때문에 월세가 오히려 더 줄어들게 됩니다. 다만 상대적으로 수익은 안정적인 대산 IVV대비 떨어짐.
국내에서 많이 투자하시는 SCHD의 경우라면 4%에 육박하기 때문에 배당금이 매월 1300만원씩 꽂히기 때문에 월세를 제외한 나머지 금액으로 다른 투자를 생각해볼 수 있죠.(금같은)
판단은 읽는이의 몫입니다.
투자자입장에서 수익률을 따라 투자처를 결정하는 것은 당연합니다.
전통적인 투자자산의 클래스는
주식, 채권, 원자재, 대체자산 으로 일반적으로 구분을 하고 대체자산에 부동산, 미술품같은 것들이 포함되어 있습니다. 전세계적으로 가장 금융이 발달된 미국의 경우를 보면 당연히 주 투자처는 주식, 채권이고 포트폴리오상 금이나 석유같은 원자재와 부동산은 보조적인 투자처로 간주되곤 합니다.
다만 한국의 경우에는 독특한 현상이 관찰이 되는데 대다수의 투자처가 부동산에 쏠림현상이 심하고 그때문에 지속적으로 부작용이 발생하고 있죠.
그 이유는 각각의 자산 클래스가 유발하는 효과가 크게 다르기 때문인데요.
전통적인 금융자산인 주식과 채권은 해당 기업의 영업활동에 즉각적으로 영향을 줍니다.
기업이 영리활동을 하기 위해서는 자본조달이 필수적인데
그 자본조달을 하는 시장이 주식과 채권이기 때문이죠.
금융시장의 발달은 기업활동의 유리함으로 즉각적으로 연결이 됩니다.
주식시장이 발달하여 주가가 오르게 되면
증자를 통해 기업이 조달할 수 있는 자본이 즉각적으로 늘어난다는 의미이며
주식을 통해 각종 대출을 이용할 수도 있게 됩니다.(주식담보대출같은)
채권시장이 발달하게 되면 기업이 자본이 필요할때 더 적은 금리에 자본을 얻을 수 있기 때문에
기업활동이 한결 쉬워집니다.
소위 말해 혁신을 이끄는 글로벌기업들이 대부분 미국에서만 나오는 이유는 바로 이 금융시장의 압도적인 강력함에 의한 것으로 볼 수 있죠.
기업활동이 좋아진다는 것은 역시 일자리 창출역시 쉬워진다는 것을 의미합니다.
이 강력한 금융시장 덕분에 미국은 어마어마한 GDP를 가진 나라이자 선진국에 해당하지만
다른 선진국과는 비교도 되지 않는 출산율을 보유한 나라기도 합니다.
이는 401k 라고 하는 미국의 국민연금과도 연동이 되는데 401k가 미국의 주가지수에 연동이 되어있어서 주가가 오르면 그 즉시 국민연금이 늘어나는 효과도 보여주죠.( 이건 한국 역시 동일합니다. 국민연금이 코스피 지수를 상당량 보유하고 있기 때문에.)
반면에 부동산이나 미술품같은 대체자산의 경우는 해당 자산 가격의 상승이 주식과 같은 효과를 유발하지 않습니다. 부동산의 가격이 오를 경우 자산증가 효과는 해당 부동산의 소유주에 한정이 되며 주식에 비해 낮은 유동성때문에 자본화를 하기도 어렵습니다.
게다가 주가가 오르면 기대할 수 있는 일자리창출도 존재하지 않으며 압도적인 자살율 1위, 저출산1위 국가인 한국에서는 부동산 가격이 오를수록 출산율 하락을 더 가중시키는 부작용도 함께 낳게 됩니다.
주식과 같은 국민연금을 늘리는 효과도 없습니다.
또한 현재 매우 심각한 가계대출의 주요인으로서 그마저도 있는 소비여력까지 깎아먹게되는 구조이기 때문에 현재로선 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 압도적으로 많습니다.
한국은 탐관오리들로 구성된 부동산딥스테이트들이 소위 말해 이 부동산을 독점하고 있는 나라입니다. ( 부동산딥스테이트의 주역들(국회의원, 기재부에 금감원 추가) )
그들은 한국의 식량과 에너지에 필요한 달러를 1달러도 벌지 못하면서 소수의 부동산을 선행정보를 이용해 독점하며 소위 말해 한국을 말아 먹고 있죠. ( 직업별 달러기여도 )
적극적으로 제거해야 합니다.
TSMC가 삼성을 추월한 이유
지금까지 그래왔듯이 대만의 최고 엘리트들은 TSMC에 모이게 됩니다.
사실 이거는 대만만 특이한건 아닙니다. 최고 엘리트들이 의대에 몰빵되는 나라는 한국외에는 사실상 없다고 봐도 무방한지라.
요즘 한국의 물가지수,
자산클래스중 상대적으로 가혹한 주식에 대한 강력한 세제(부동산의 투자경쟁자산이죠.)
다주택자 중과와 같은 똘똘한 한채 강화를 유도하는 정책들을 보면서
부동산딥스테이트라는 단어에 상당히 공감을 하고 있는데
지금의 상태를 보면 여야를 막론한 관료 그 자체가 부동산 딥스테이트들이구나 라는 생각을 지울 수 없습니다.
국회의원 + 기재부 고위관료에 이어서 이번에는 금감원 고위관료까지 추가가 되었습니다.
'재산 400억' 금감원장, 다주택 논란에…"자녀에게 양도할 것"
고위공직자들 상당수가 소위말해 주요요지에 포지션을 구축해놓고 모든 정책을 주요요지에 유리한 형태로 설계를 하고 있는 것으로 보입니다.
일반적인 개인의 경우라면 사실 문제될게 없습니다만,
국가의 녹을 먹으면서 공직을 수행하는 자들은 스스로가 국가의 정책을 좌지우지할 권력을 갖고 있으므로
엄격하게 통제가 되어야겠죠? 관료들의 대체자는 차고 넘칩니다.
지난 포스팅들을 통해서 반포자이 국평 아파트의 가격에 대해 추적을 하고 있습니다.
최근에 다시금 신고가를 쓴 반포자이 국민평형은 46.7억원에 거래되었는데요.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11335015
46.7억원은 24K 순금으로 27키로에 해당합니다.
약 7만2천돈에 해당합니다.
24년 40억원으로 신고가를 찍었던 시절에는 24K 순금으로 30키로였습니다.
( https://techroad2.blogspot.com/2025/08/25-8.html )
22년 신고가 당시에는 순금 40키로였습니다.
3년 동안 30% 정도 하락을 한 셈입니다.
이유는 간단합니다.
금이 더 많이 올랐기 떄문이죠.
각국이 소비자물가지수를 산정하는 것은 물가는 기득권을 포함한 모든국민들이 피부로 체감하는 것으로 직접적인 삶에 영향을 미치는 지표이고 물가 폭등은 역사적으로 기득권에 대한 저항, 봉기 극단적으로는 혁명으로 이루어졌기 때문에 기득권 스스로도 적절한 경제정책을 통해 정치적 안정화를 꾀하기 위해 설계가 되었습니다.
그러나 우리가 실제로 체감하는 것과 한국은행이 발표하는 소비자물가지수는 굉장히 이질적으로 느껴지는데
그 이유는 소비자물가지수에 포함되는 품목들의 가중치가 전혀 현실적이지 않기 때문입니다.
필자는 이 소비자물가지수는 결국 기득권들의 합의에 의해서 정해진 가중치를 바탕으로 하기 때문에 부동산 딥스테이트들에 의해 설계가 되었다고 추정하는데 다른 주요국들 대비 유난히 가중치가 낮은 부분이 있기 때문입니다.
부동산은 대표적으로 인플레이션 헷지에 유리한 실물자산입니다.
의식주의 주에 해당하는 필수품을 담당하는 실물자산이므로 화폐가치 하락이 그대로 월세로 반영되는 특성때문인데요.
장기적으로 주식과 부동산은 인플레이션을 헷지하는 자산이지만(화폐대비 수량이 한정되므로)
이는 시기적으로 시차가 존재하므로 주의가 필요합니다.
주식의 경우 기술주가 있고 배당주로 일컬어지는 배당주가 있듯이
부동산에도 기술주와 같은 부동산과 배당주와 같은 부동산이 있습니다.
실제로 2022년에 극심한 인플레이션이 발생했을때 나스닥 지수는 폭락을 했지만
SCHD나 버크셔해서웨이와 같은 가치주들은 폭락을 하지 않은 것이 그런 사례를 말하는데,
( 인플레이션을 헷지하는 주식 )
이 가치주들이 인플레이션 헷지를 잘하는 이유는 주식의 밸류에이션이 상대적으로 낮고(PER이 기술주대비 낮죠) 기업들의 이익이 인플레이션을 그대로 전가 가능한 기업들로 구성되기 때문입니다.
같은 원리도 동일하게 부동산에도 적용이 가능한데,
부동산의 경우 수익은 월세, 전세를 통한 현금 창출이 해당 부동산의 어닝에 해당합니다.
이 부동산에도 월세수익률이 높은 부동산이 있고
월세수익률이 낮은 부동산이 존재를 합니다.
인플레이션이 발생했다는 것은 월세가격이 상승을 의미하므로
월세수익률이 높은 부동산의 경우 월세가격 상승에 따라 그대로 부동산 가격이 따라가는 경향을 보여줍니다.
반면 월세수익률이 낮은 부동산의 경우는 부동산 자산의 특성때문에 오히려 불리해지는데
보통 부동산 투자를 할 경우 본인 현금 100%로 매수를 하는 경우는 거의 없기 때문입니다.
대출을 끼고 매수를 하게 되고 인플레이션이 발생하면 대출금리가 같이 따라서 상승을 해서 투자자에게 인플레이션이 영향을 미치게 되거든요. (실제로 한국의 경우 대다수가 변동금리를 이용함)
공실의 중요성은 굳이 말하지 않아도 상관없으므로 패쓰하도록 하겠습니다.
정리하면
강남아파트 지역에서 신고가가 심심치않게 찍히고
수십억을 넘는 거래가 기사화되면서 다시금 집갑 상승의 기대감이 상승하고 있습니다.
정부에서 6.27대책을 통해 집값을 잡을 방법이 많이 있다고 이야기를 하고 있지만,
반복되어온 민주당 정권에서의 집값 상승 학습 효과로 시장에서는 긴가민가 하고 있는 상태입니다.
탐관오리들이 자신의 자산을 대부분 부동산으로 축적해온 나라이기 때문에
지속적으로 신축아파트를 짓는것만이 집값 안정화가 가능한것처럼 이야기를 하고 있는데
실제로 신축아파트를 짓지 않고 부동산가격을 안정시킬 수 있는 방법이 있습니다.
기존에 공유했던 대로 강남아파트는 실제 자가거주율이 3분의 1에 불과합니다. 이말인 즉슨
대다수의 강남아파트 집주인들은 해당 지역에 거주하고 있지 않으며 집값상승 기대감으로 해당 물건을 보유하고 있는것이라는 이야기입니다.( 주거지로 자산평가가 불가능한 이유 )
그런 관점에서 코스피는 강력한 서울아파트의 투자경쟁자산입니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
1. 어마어마한 환금성
부동산은 매매단위가 크기 때문에 몇천에서부터 몇십억까지 한번의 거래로 손바뀜이 일어나므로 환금성이 매우 낮습니다. 아파트가 그나마 환금성이 좋을 뿐이니 클릭한번으로 사고팔수 있는 주식, 채권과 같은 금융자산과 비교가 되지 않습니다. 이는 곧 신속한 손절 및 갈아타기가 가능하여 실패의 확률을 낮출 수 있습니다. 부동산은 손절이 용이하지 않기 떄문에 경매라는 과정을 거치게 되죠.
2. 원화를 이용한 거래의 용이성
한국의 부동산을 거래한다는 것은 한국의 자산을 거래하는 것이고 이는 곧 원화로 거래를 한다는 것을 의미합니다. 환율을 고민할 필요가 없이 원화로 즉시 거래가 가능한 점에서 코스피와 서울아파트는 동일한 포지션을 갖고 있습니다.
3. 갭투자의 용이성
부동산의 경우 대다수가 주택담보대출을 이용하여 매수를 합니다. 이는 주식거래에서의 레버리지 효과를 발휘하고 그 기간이 매우 길기 때문에 유리하다고 말합니다. 주식은 전세자금을 끼고 대출할 필요가 없습니다. 레버리지 상품이 있기 때문이죠. 만기기한도 없고 대출이자도 없습니다. 맘만 먹으면 3배 4배도 가능합니다. 내 신용이 얼마인지 내 소득이 얼마인지 묻고 따지지도 않습니다.
4. 소액투자 가능
가장 강력한 코스피의 장점입니다. 부동산은 소위말해 판돈이 크지만 코스피는 천원으로도 누구나 접근가능합니다.
5. 세금의 이점
주식은 종부세나 보유세와 같은 보유에 따른 세금이 없습니다. 취득세 역시도 부동산 대비 상대적으로 매우 저렴하죠.
이런 상황에서 코스피의 연평균 수익률이 강남아파트와 비슷하다고 가정을 해보십시오.
당연히 코스피에 투자자들이 몰리게 됩니다.
그러면 자연스레 강남아파트에서 돈이 빠져나가고 가격 안정이 이루어지게 됩니다.
이걸 성공한 국가가 바로 미국이고 실제로 미국의 은퇴자들은 401K로 알려진 미국주가지수연동 연금으로 가장 강력한 소비계층이 되었습니다.
코스피 부양에 필요한 비용은 뭐가 있을까요?
시멘트도 필요없고 외국인 노동자 고용도 필요 없으며 어렵고 잔인한 토지수용도 없습니다.
코스피 부양은 국가전체적으로 어마어마한 선순환 과정의 시작입니다.
이건 다음 기회에...
부동산딥스테이트라는 말이 여기에서 시작하죠.
기본적으로 남의 자산에 대해 평가하고 비교하는거 자체가 무의미한 행위라고 보는 입장입니다만,
그조차도 이상하게 조장하는 사람들이 있어서 글을 남깁니다.
한국사람들은 부동산에 굉장히 민감합니다. 2020년을 전후하여 벼락거지라는 신조어가 등장하면서 많은 사람들이 상대적 박탈감을 느낀건 사실이고 유주택자와 무주택자의 자산격차가 벌어진건 사실이기 때문이죠.
최근 부동산 가격이 다시금 들썩이고 있는데
그와중에 몇몇 유튜브와 부동산 커뮤니티를 통해서 개인이 사는 지역이 그 사람의 계급이라는 둥
그사람의 수준이라는 식으로 가스라이팅 영상이 자주 올라오던데 이건 그야말로 잘못된 정보라 글을 씁니다.
우리가 거주하는 방식은 크게 두 가지가 있습니다.
매매를 해서 직접 거주를 하거나(자가라고 하죠.) 전세나 월세롤 세를 사는 것 두가지가 있죠.
흔히 말해 자산가라고 생각을 한다면 무의식적으로 매수를 통해 해당 지역에 거주하는 사람들을 상상하기 쉽지만, 한국의 상황은 그와는 반대에 가깝습니다. 특히나 강남아파트의 경우는 그 경향이 더욱 두드러지는데요.
소위 말해 서울강남아파트에서 자가로 매매를 해서 거주하는 사람은 36%에 불과합니다.
나머지 64%는 전부 세입자로 만약에 강남에 산다고 말하는 사람 중 3분의 2가 세들어사는 사람이라는 의미입니다.
이 현상이 왜 일어나는가 하면
당연히 강남아파트를 거주가 아닌 투자자산으로 매수한 사람이 대다수이기 때문입니다.
따라서 강남아파트의 경우 월세수익률이 소위말해 형편없는 상태입니다.
2025년 9월기준 계산을 해보면 1%대가 수두룩하거든요.
( 강남아파트에서 거주의 자유를 얻는데 필요한 금액(15억원, SCHD 3만9천주) )
최근에 여러 온라인을 통해 유통되던데 필자는 투자자산으로 강남아파트를 사둔 사람들의 마케팅 용도로 판단합니다. 낚이시지 말기 바랍니다. :)
PS : 실제로 그 강남아파트도 결국엔 원화자산이라 꾸준히 하락중
반포자이 신고가가 착시인 이유.(feat 인플레이션, 주식)
국민연금 고갈 시점 8년 늦췄지만…세대 갈등 불씨 ‘여전’
국민연금은 최근 지속가능성을 확보하기 위해서
청년세대로부터 더 받아내는 형태로 졸속합의가 되었습니다.
하지만 그래봤자 8년정도 고갈시기를 늦춘 것뿐이기 때문에
5년? 3년? 뒤 다시금 이슈화가 될 것입니다.
국민연금은 자체적으로 자산을 굴려서 자산을 키운뒤
연금가입자에게 연금을 지급합니다.
자산이 지속적으로 상승하면(만약 연금운용자사 투자의 신이라믄?) 더 늦춰질수도 있을 겁니다.
국민연금은 국내주식, 해외주식, 국내채권, 해외채권 등 다방면에 투자를 하고 있고
투자수익률이 가장 중요하기 떄문에 최근에 해외주식을 늘렸습니다.( 이걸로 욕을 하는 분들이 계시더군요. 수익률 확보를 위핸 궁여지책인데도 말이죠.)
현재 국민연금의 자산중 11%가 국내주식으로 보유하고 있습니다.
( 190조 정도 )
허나 반대로 생각을 해보면 코스피의 수익률을 올리게 되면?
국민연금이 자산에 보유한 국내주식의 평가액이 상승하여 그 즉시 연금액이 늘어나는 구조입니다.
실시간으로 봐도 무방하죠.
덕분에 최근에 세제개편안 노이즈를 만든 진성준, 구윤철에 의해 국민연금의 수조원이 한달만에 날아갔습니다.( 달러를 하나도 벌지 못하는 자들 )
반대로 생각해보면 올해 정부주도하에 코스피 부양을 하여 수조원의 국민연금 자산이 늘어난 셈입니다.
코스피 지수가 10% 오르면? 국민연금 자산 190조의 10%인 19조가 늘어나고
코스피 지수가 100% 오르면? 국민연금 자산 190조의 100%인 190조가 늘어나고
코스피 지수가 10% 내리면? 국민연금 자산 190조의 10%인 19조가 날아갑니다.
일본중앙은행은 지금의 닛케이 지수를 만들기 위해 중앙은행에서 닛케이 지수를 매수하였고
( 13년간 ETF 사모아… 일본은행, 210조원 불렸다 )
미국은 S&P500 지수가 떨어지면 대통령, 연준이 모든 수단을 동원하여 주가를 부양합니다.
미국은 401K라는 연금제도하에 거의 대부분의 노령층의 자산이 미국주가지수에 연동하기 때문이죠.
코스피 지수를 부양하는데는 사회적 비용이 들지도 않고(건물을 지어야 하거나 사람을 고용할 필요도 없습니다.) 소위 말해 몇마디 말로도 부양할 수 있습니다.
또한 서울 아파트의 강력한 투자대체재로서 부동산 가격을 잡을수도 있습니다.
여기서 다수의 기득권들의 이권과 충돌이 발생합니다.
대다수의 탐관오리들의 자신들의 자산을 코스피의 경쟁자산인 부동산에 넣어놨기 때문이고
코스피 부양이 대주주들에게는 그닥 탐탁지않기 때문입니다.
우여곡절은 있겠지만 갈수밖에 없는 방향이라고 생각합니다.
코스피 적극적으로 부양 해야 합니다.
내 자산이 얼마가 있으면 맘편히 여기저기 이사다니면서 살 수 있을까?
라는 상상을 누구나 해보셨을 겁니다.
어느 지역에 거주하는 방법은 세가지 포지션중 하나를 선택을 해야 합니다.
매매하여 그 집에 거주하거나
전세계약을 통해 2년간 거주를 하거나
월세계약을 통해 2년간 거주를 하는 방법 세가지가 있죠.
많은 사람들이 거주하고 싶어하는 강남아파트가 최근에 50억이니 70억이니 하는
신고가 뉴스를 통해서 이제는 20,30억으로도 거들떠도 보지 못하는 것처럼 착각하는 분들이 계시는데
실제로 강남아파트에 거주하는데 필요한 자금은 그정도가 아닙니다.
만약에 현재 처분가능한 자금이 20억이상이 되는 분들의 경우는 꽤나 고민스러운 상황이 생길 수 있을겁니다. 실제로 매수에 나서서 소위 말하는 주거의 안정감을 누릴 수 있기 때문인데요.( 필자는 이 말에 그닥 공감하진 않습니다. ) 해당 지역에서 전세나 월세로 거주를 하면서 본인의 자산을 다른 곳에 투자하는 것도 가능합니다.
가장 시계열이 길고 1세대 재건축단지라 주차 이슈가 없는 반포자이를 예로 들어 보겠습니다.
반포자이 25평의 경우 방3개에 화장실 2개가 딸려있는 아파트입니다.
현재의 월세의 경우 1억/420만원 정도로 시세가 형성되어 있어서(KB부동산 시세 기준)
1년의 반포자이 아파트 주거비는 연 5240만원 정도가 됩니다.
만약 해당 집을 매매로 들어가게 되면 36억원 정도가 현재 시세인데(KB부동산 시세 기준)
이를 월세로 환산을 하면 1.45% 정도가 됩니다.( 사실 이것만 봐도 월세가 훨씬 유리한 포지션임을 알 수 있음 )
대략적으로 이정도 월세라면 서울의 대다수 지역 아파트에서 월세로 거주가 가능합니다.
이 5240만원을 만약에 예금이자나 채권이자 혹은 주식배당금으로 충당할수 있다면
사실상 서울의 모든 지역의 아파트에서 자유롭게 거주를 할 수 있게 됩니다.
많은분들이 잘아시는 미국주식 배당ETF인 SCHD의 배당수익률은 3.75%입니다.
연5240만원을 배당으로만 커버하는데 필요한 SCHD의 금액은 얼마일까요?
14억 4천만원입니다???!!!!
주식수로는 대략 3만9천주의 SCHD입니다.
SCHD는 배당성장주로서 연평균 8%씩 성장합니다.
연간등락은 있겠지만 대략 10년뒤면 5240만원에서 80%가 복리로 성장해있게 되어 9432만원이 배당으로 들어옵니다.
이정도의 성장율이라면 월세 상승률도 커버하고 남을 수준이죠. 집주인이 올려달라고 횡포를 부린다?
그냥 올려주면 됩니다.
단기간에 주가등락은 존재하겠지만 10년정도 거주기간을 산정하면 전고점은 이미 돌파한 뒤일 것이므로 주가변동에도 신경쓰지 않아도 됩니다.
만약 36억원의 자금조달이 가능한 사람이라면
무엇이 유리할까요?
반포자이 신고가가 착시인 이유.(feat 인플레이션, 주식)
위 글에서 반포자이 매매에 필요한 미국주식수가 꾸준히 감소하고 있다는 걸 설명드린바 있습니다.
판단은 읽는분의 몫입니다.
지난 스레드를 통해 강남 아파트의 신고가가 실질적으로는 착시에 가깝다는 이야기를 전해드린 바 있습니다.
최근에 다시금 강남아파트가 들썩 거리면서 신고가 뉴스를 심심지않게 보게 되는데
정말로 실질가치가 오른것인지 체크를 해보았습니다.
결론은
이 역시 기존과 크게 다르진 않은 상황입니다. 원화표시자산의 착시 현상이라는 것이죠.
현재 전국적으로 공분을 산 세제개편안을 추진한 주요 공직자는 두명이 있는데(여당과 기재부)
첫째는 진성준이고(현재는 정책위원장에서 짤렸더군요.) ( https://techroad2.blogspot.com/2025/08/blog-post.html )
두번째는 기재부 장관인 구윤철입니다.
구윤철은 이런 기사가 있더군요.
https://newstapa.org/article/8-Ib8
진성준과 마찬가지로 그 역시도 자산의 대부분을 한국부동산으로 축적한 사람이었습니다.
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4363509
진성준과 마찬가지로 한국주식으로 자본이 흘러들어가게 되면
본인의 자산으로부터 구조적으로 자본이 빠져나가기 때문에 손해를 보게되는 이해관계를 갖고 있습니다.
조사하면서도 실체를 확인하게 되니 놀랍더군요.
명백하게 이해충돌이며 정리하자면 다음과 같습니다.
세제개편을 주장하는 두명의 고위공직자들은 주식의 경쟁자산을 들고 있다.
이 두 명의 고위공직자들은 세제개편안을 통해 경제적 이익을 얻는다.
세제개편안을 통해 국민연금은 단기간에 6조원이 증발하였고 두명을 제외한 모든 시민들이 피해를 보았다.
세제개편안으로 주식의 투자 매력이 떨어져 경쟁자산인 부동산으로 흘러들어갈 경우
기조적으로 국민연금은 손해를 보는 대신
부동산을 소유한 소수의 사람들은 경제적 이점을 독점한다.
라고 이해하시면 됩니다.
코로나쇼크에 이어 두번째로 전국민대상재난지원금이 지급되고 있습니다.
인플레이션은 일시적이다라고 이야기했던 파월의 만행(만행맞습니다. 전세계인들이 굶주리게 된 원인이니)으로 미국도 물가쇼크를 경험했고 원화라는 신흥국 통화를 사용하는 한국은 더더욱 심각하여 순대국 가격이 이제 만원은 기본으로 넘는 상태에 이르렀죠. ( https://techroad2.blogspot.com/2024/02/blog-post_26.html )
김밥한줄에 라면 먹어도 만원에 육박하니 먹거리 물가가 얼마나 심각한지 직접 체감할 수 있습니다.
한국은 순대국과 김밥을 만들때 쓰는 식량과 조리를 하는데 사용하는 에너지를 전부 수입에 의존하는 나라입니다. 그리고 수입의 결제통화는 달러입니다.(원화 절대 안받습니다.) 따라서 먹거리 물가를 낮추는 방법은 원달러 환율을 낮추면 됩니다.
반대로 원달러 환율이 높아지게 되면 순대국의 가격이 만오천원 2만원으로 치솟을 수 밖에 없습니다.
원달러 환율을 낮추는 방법은 달러를 더 많이 벌어오면 됩니다. 그걸 할 수 있는 주체는 민간기업과 금융투자자들 뿐이지요.( 공직자와 의사 변호사 등등은 달러를 소비하는 경제 주체 )
그런 와중에 정부주도하에 원화가 개개인들의 주머니에 꽂히고 있습니다.
이는 시차를 두고 먹거리물가 상승을 더욱 부추길 수 밖에 없습니다.
재정정책은 통화정책보다 통화유통속도가 큽니다. 대출을 통해서 돈이 뿌려지는게 아니라 말그대로 현금을 거리에 뿌리는 수준이기 때문인데요.
피셔방정식은 다음과 같습니다.
MV = PY
M은 통화량을 의미하고
V는 통화유통속도를 의미합니다.
P는 물가
Y는 실질GDP(명목GDP에서 물가를 뺀)
이번 재난지원금은 통화량을 즉각적으로 증가시키고 필연적이고
통화유통속도 또한 통화정책에 비해 매우매우 빠릅니다.
그러면?
그에 상응하여 필연적으로 물가가 오르게 됩니다. 만약에 실질GDP가 그럼에도 불구하고 오르지 못하면
물가는 그야말로 치솟게 됩니다.(튀르키예가 그 사례)
이게 기조화가 되면 원화의 투매가 발생하여 원달러 환율이 치솟고 재차 물가가 상승하는 악순환의 트리거가 될 수 있습니다.
우리는 대부분 근로소득을 기반으로 살아갑니다.
임금상승은 반드시 물가상승률에 후행합니다.
미래의 물가상승률을 예측하여 넉넉하게 임금인상을 해주는 경제주체는 없습니다.
점점더 시민의 삶은 팍팍해질 수 밖에 없다는 것입니다.
자 이걸 공직자들이 모를것인가?
그렇지 않습니다. 알고 있습니다.
다만 그들은 이 상황에서 이득을 봅니다.
왜냐면 그들은 이미 자산을 갖고 있기 때문입니다.
재난지원금을 통해 서민을 위한 지도자로서 명성과 함께
자신이 가진 자산을 통해 그 서민들과의 자산격차를 아무것도 하지 않고 벌릴수 있습니다.
2025년 8월1일 기록적인 코스피 폭락이 있었습니다.
지수가 하루에 3.88%하락을 한 것인데요.
최근에 정부의 주식부양 기조에 맞춰 많은사람들이 코스피에 관심을 갖게 된 시점에 나온 폭락이라
그 충격은 더 클 수 있을것 같습니다.
지금이 어느정도의 인식변화가 있었는가 하면
무려 25년만에 재테크 수단으로 주식이 부동산을 제친 시점이기도 하고
분명히 코스피는 한국의 저출산, 자살율, 국민연금, 일자리창출을 모두 해결할 수 있는
먼치킨같은 자산군이기 때문에 현정부의 코스피5000 슬로건은 충분히 환영할만 합니다.
https://n.news.naver.com/article/018/0006069244?sid=101
이 세제개편안을 놓고 여당내에서 두명의 국회의원이 등장을 했고
엠바고가 풀리면서 코스피를 폭락으로 몰고간 세제개편안은 두명의 고위공직자에 의해 주도가 되었는데
그 두사람의 자산 포트폴리오를 보면 왜 그들이 이런 행동을 했는가를 알 수 있게 해줍니다.
결론은 나는 부동산으로 자산의 대부분을 갖고 있고 부동산의 투자 경쟁자산인 주식이 올라가면 곤란해지는 사람들이라는 것입니다.
이미 거의 대통령수준으로 유명해진 진성준의 재산을 보겠습니다.
https://watch.peoplepower21.org/index.php?mid=Member&member_seq=841#watch
부동산의 비중이 80%가 넘어가는군요.
작년에 거의 몸빵을 해가면서 금투세 강행을 하다가 결국에 꼬리는 내렸는데
이 분의 행동은 명확하게 일관됩니다.
어제 공개된 대주주양도세, 증권거래세 등과
작년에 몽니를 부렸던 금투세는
모두 코스피의 투자매력을 떨어뜨리는 공통점이 있습니다.
한국의 투자자금은 제로섬게임이기 때문에 주식이나 부동산 둘중 하나로 흘러들어갈수밖에 없기 때문에
주식의 매력이 떨어지면 그 자금은 고스란히 부동산으로 흘러들어가게 됩니다.
이때 부동산에 자산을 몰빵한 고위공직자는 아무것도 하지 않아도 앉아서 돈을 버는 구조입니다.
내가 하지 않는 주식에 한국의 투자자본이 투입되는걸 용납하지 않겠다.
어제 코스피 지수가 폭락하면서 코스피를 보유하고 있는 국민연금의 평가액이 6조4천억원이 날아갔습니다.
반대로 올해 코스피지숙 30% 상승하는 동안 국민연금은 무려 48조가 증가했습니다.
이것이 금융의 힘입니다.
투자자본이 주식으로 흘러들어가면
국민연금이 늘어나고, 1400만명의 주식투자자가 혜택을 봅니다. 기업은 자본조달이 쉬워져서 일자리창출이 더 쉬워지고요
투자자본이 부동산으로 흘러들어가면
주식에서 투자자본이 빠져나가서 국민연금이 쪼그라들고 1400만명의 주식투자자가 피해를 보게되며 기업은 자본조달이 더 어려워져서 일자리 창출은 고사하고 해고를 하게되는 상황에 직면합니다.
이때 이익을 보는 사람은 부동산은 가진 개인뿐입니다.
다시 세제개편안으로 돌아와서 세제개편안은 전국민의 자산에 영향을 줍니다.
이번 세제개편안은 철저하게 세제개편안을 주도하는 고위공직자에게 유리하게 설계 되었습니다.
당연히 이해충돌이죠.
현재 한국의 세제 및 사회 체제는 누군가에 의해 설계된게 아닌가 싶을 정도로 부동산에 유리하게 셋팅이 되어있는데 자신의 사리사욕에 눈이 먼 탐관오리들의 작품이 아닐까 싶습니다.
한국은 전세계에서 유일하게 물가지수에 집값이 포함되지 않는 나라입니다...
보통 나의 사회적 지위를 표현하는 도구로 활용되는 경향이 강하고
그래서 디자인에 대한 중요성, 뱃지, 크기 등에 많은 투자를 아끼지 않죠.
다만 소비를 함에 있어서 우리들 대부분은 빈살만같은 거부가 아니기 때문에
과연 이게 나에게 이로운 소비인가? 라는 고민은 해봄직합니다.
한국의 사치재 소비는 경제수준대비 탑클래스에 해당하고 이는 가장 밀집한 도시를 가지고 있으면서(서울)
경차소비는 바닥권에 있는데서도 알 수 있죠.
유럽의 럭셔리 브랜드들의 큰손이기도 하고요.(규모로는 중국을 이길수 없으나 인구당을 생각하면.ㅎㅎ)
오늘은 그 사치재중 두가지 품목에 대한 비교를 해보고자 합니다.
우리가 자동차를 사게 되면 많은 사람들이 유지비를 고민합니다.
그래서 벤츠 E클래스를 타면서 눈에 잘띄지 않는 타이어는 싸구려타이어를 끼우는 경우가 자주 목격되죠.(카푸어)
많은 사람들이 간과하는 것이 자동차는 시간이 지나면서 감가상각이 발생하는 소비재라는 점입니다.
2천만원짜리 차를 사게 되면 정비비, 기름값, 보험료에 실제로 내 지갑에서 나가진 않지만 시간이 지나면서 1년에 200만원씩 내 자산이 줄어드는 현상이 일어납니다.
5년을 유지한다고 가정을 하면 5년 동안 2천만원의 자본이 일할 시간을 잃게 되고
심지어 연간 10%씩 자본이 줄어들게 되죠. 물론 사용가치는 존재합니다.
다만 이와 비슷한 역할을 하는 사치품이 있으니 시계입니다.
시계는 전통적으로 나의 부를 과시하는 사치재 역할을 해왔습니다. 초기 손목시계는 워낙에 고가여서 일부 귀족계층만 이용할 수 있는 사치품이었고 기술적으로 가격이 많이 내려와서 많은사람들이 사용할 수 있게 되었지만 여전히 고급시계는 사치재의 영역에 남아있죠.
시계 역시 사용하는동안 부품의 마모가 일어나서 주기적으로 오버홀도 해줘야 하고 시계줄의 훼손이 일어나면 교체도 해줘야 합니다.
그러나 신기한 것은 고급시계 브랜드들은 자신들의 고급화전략에 따라 매년 수량을 조절하거나 가격을 인상하는 형태로 사치재의 위치를 유지합니다. 그에 따라 이 고급시계들은 자동차처럼 시간이 지나면서 마모가 일어나는 것은 동일하나 시장에서의 가치는 오히려 증가하는 현상이 벌어집니다.
이는 여러가지 시계 모델들에서 관찰이 되죠.
대표적인 모델들은 다음과 같습니다.
1. 블랑팡 빌레레 콴티엠 컴플리트
2. 롤렉스 서브마리너
3. 오리스 애커스
4. 오메가 씨마스터 300
5. 까르띠에 탱크솔로
6. 예거 르쿨트르 리베르소
7. 오데마피게 로얄오크
8. 제니스 엘프리메로
9. 태그호이어 모나코
10. 브라이틀링 네비타이머
11. 피아제 폴로
12. 파텍필립 칼라트라바
즉 고급시계는 차면서도 시간이 지나면 자산이 늘어나는 특이한 성격을 갖고 있습니다.
차를 사면 가난해지고 시계를 사면 부자가 되는 이유입니다.
타운하우스로 이주한 이후 5년여가 지났습니다.
대부분의 사람들이 성남시 중원구 도촌동을 잘모르기도 하고
많은 사람들이 타운하우스 이주시 생활환경에 대해 무지한 경우가 많기 때문에
거주하면서 벌어지는 상황에 어떻게 대응하며 소비생활을 해왔는지를 설명하고자 합니다.
현재는 대부분의 상황에 대해서 시나리오가 잡힌 상황이고요. ㅎㅎ
유일한 갈증은 걸어갈수 있는 브런치카페.... 제발 플리즈...
타운하우스 실거주 후기는 여기를 참고 하세요.
https://techroad2.blogspot.com/2021/07/1-1.html
상황에 따른 최적의 소비패턴을 설명드릴까 합니다.
도촌동은 지도상으로 보면 알 수 있지만 정자동, 판교현백, 율동공원,
도곡동(주로 매봉역 근처),
청계산입구역(고등동을 지나가죠.), 을지로(?), 한남동(?) 접근성이 상당히 좋습니다.
자가차량이용시 서울처럼 정체를 겪는 경우가 거의 없기 때문이고
빨간버스 종점이라 을지로, 광화문, 한남동 놀러갈때 극상으로 쾌적합니다.
1. 나른한 주말 브런치를 먹고 싶을때.
도촌동에 거주하면서 가장 불만인 부분인데 소위말해 걸어서 갈 브런치 카페가 없습니다.
원래 아주 괜찮은 브런치카페가 있었지만 개인사정으로 영업종료를 한 상황이라
보통 브런치를 먹고 싶을때는 여기를 갑니다.
그랜드뮤즈
최근 뉴스를 뒤덮고 있는 것들이 두가지가 있는데
하나는 강남아파트 신고가 뉴스
또하나는 트럼프와 그로 인한 미쳐버린 금값 뉴스입니다.
허나 이 두가지를 겹쳐서 보면 새로운 사실을 알게 되는데
반포자이 국평 신고가는 여전히 착시현상이라는 것입니다.
최근에 반포자이의 국평 가격은 40억을 넘어 44억을 돌파하며 올타임 신고가를 기록했습니다.
이는 최근있었던 오세훈의 토지거래허가구역 조기완화에 따른 현상으로
(필자는 물려있는 지인 구하기였을것으로 추정중...)
지금은 다시금 토지허가거래구역으로 재지정되었지만 시장에는 여전히 유동성이 살아있음을
알려준 사례라 볼 수 있습니다.
과거 40억을 돌파했던 시절에 이것은 원화가치의 하락에 따른 착시라는 글을 작성하였는데
지금도 사실 그때와 크게 다르지 않습니다.
오히려 당시보다 반포자이국평 시세는 더 하락했기 때문이죠.
24년 9월기준 40억을 돌파하였으나 순금1kg기준으로는 32kg이었는데요.
44억을 돌파한 현재는 순금기준 29kg로 그마저도 더 하락하였습니다.
이는 22년 진짜 올타임 신고가였던 순금 50kg보다 40%가량 실질가치가 하락한 것이며
당연히 이는 원화 지폐의 가치 하락으로 인한 것입니다.
금은 가격이 오르기 시작하면 장기적으로 우상향하는 특징이 있습니다.
위의 결과는 코로나 이후 유동성환경에서 수익률이 반포자이보다 금이 압도적으로 우수했다는 이야기입니다.
앞으로는 어떨까요?
부동산과 금은 모두 인플레이션 헷지를 하는 대표적인 자산입니다.
오늘 분식집에 다녀왔습니다.
제육덮밥이 8500원 이더군요.
순대국 만원이 싸게 느껴집니다. 그만큼 우리의 월급은 쪼그라든거겠죠?
순대국이 만원이 된 이유는 원화 가치의 절하 영향이 큽니다.
한국은 순대국에 들어가는 대부분의 재료와
순대국을 만드는데 드는 에너지를 대부분 해외에서 달러로 결제하여 수입해야 하는 나라거든요.
https://techroad2.blogspot.com/2024/02/blog-post_26.html
달러가 없으면 추위와 기아가 찾아오는 나라지요.
즉 한국의 국부는 달러로부터 옵니다.
내수가 침체가 되면서 이 현상은 더욱 가속화할 수 밖에 없고요.
그러면 이 달러를 누가 벌어오는가를 직업군별로 볼수가 있습니다.
당연히 수출기업에 종사하는 사람들이 가장 영향이 클 것이고
내수시장에 종사하는 사람들의 영향력은 작을 것입니다.
이를 파악하기 위해 경상수지에서의 매출액을 확인해보면 직업별 달러 기여도
혹은 직업별 국부 기여도를 확인할 수 있습니다.
그 결과는 다음과 같습니다.
산출방식은 의사약사의 경우 외국인의 한국 의료관광 지출액이 달러 수입이므로 이를 반영하였고
19년도 데이터밖에 확인이 안되므로 19년도 경상수지를 토대로 산출하였습니다.
비교용으로 BTS는 하이브의 매출기준으로 산출하였습니다. 참고용으로만 보시면 됩니다.
의사, 약사, 간호사 등의 의료서비스업의 경우는 매우 미미한 수준이고 흥미로운 것은 금융투자자들의 수입과 비교해서도 압도적으로 기여도가 낮은걸 알 수 있습니다.(6분의1수준)
참고로 BTS는 아이돌 5명이 공무원, 판검사 및 국회의원 시의원들과 비교가 불가한 수준의 달러수입 기여도를 나타냈습니다. 19년 결과이니 이후에 더욱 가파르게 상승을 했죠.
금융투자의 경우 19년이 본격적으로 한국인들의 해외투자가 본격화되기 시작한 시점이고 25년 현재는 폭발적으로 증가하였기 때문에 현재 경상수지에서 비중은 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.
정리하자면,
한국은 달러가 없으면 에어컨과 보일러를 틀지 못하고 식량도 구할수없는 신흥국으로서
그 달러는 엔지니어들과 금융투자자들이 주로 벌어오는 구조이며
국회의원을 포함한 공직자들과 의사약사들의 달러 기여도는 매우 미미하다는 이야기입니다.
우리가 지금 살기 힘든 것은 통화가치 하락에 따른 인플레이션 때문입니다.
해결방법은? 간단합니다. 달러를 많이 벌어오면 되지요.
이 문제를 해결할 수 있는 사람들은 달러를 벌어오는 엔지니어들과 금융투자자들이지
세금으로 먹고 사는 공직자나 의사가 아니라는 이야기입니다.
PS : 공기업의 경우 달러를 벌어오는 곳이 있을것으로 추정됩니다. 제보 바랍니다.
