반포자이 국평이 최근에 50억원에 다시한번 신고가를 경신했습니다.
꾸준히 추적한 대로 이 가격을 금가격으로 환산해보겠습니다.
2026년 1월기준 금 한돈 가격은 111만원입니다.
22년 신고가 36억 순금 50Kg
24년 신고가 40억 순금 32kg
26년 신고가 50억 순금 17kg(!)
이유는 간단합니다.
원화가치하락에 의한 착시이기 때문이죠.
2026년 1월 29일 목요일
2026년 1월 28일 수요일
코스피 5000으로 국민연금은 얼마나 늘어났나?
국민연금은 코스피를 대략 190조원 정도 투자하고 있었습니다.
25년 6월 기준이고
6월 종가기준으로 코스피 지수는 대략 3000이었습니다.
코스피가 5000이 되면서 국민연금의 코스피 자산은 리밸런싱을 안했다고 가정하면
67%정도가 늘어났습니다.
이는 317조에 해당합니다.
산술적으로 120조의 국민연금이 늘어난 셈입니다.
고갈시기는 당연히 늦춰졌겠지요?
금융의 힘은 대단합니다.
코스피가 지금처럼 계속 오르면 투자자금이 해외주식이나 서울부동산으로 갈 이유가 없습니다.
수익률을 압도하기 때문이죠. 코스피에 자금이 몰리면?
기업들이 자본조달이 쉬워져서 일자리가 늘어나고 임금이 늘어납니다.
기업들이 좋아지면 수출주도의 한국의 달러수입도 더 늘어나고
달러로 수입에 의존하는 식비가 낮아지고
부동산가격이 안정되니 저출산 문제도 해결이 됩니다.
사실상 치트키인 셈입니다.
허나 이와중에 곤란해진 사람들이 있습니다.
부동산으로 부를 축적한 탐관오리들이지요.
어떤식으로 반격을 꾀할지 지켜봅시다.
2025년 12월 21일 일요일
미국 제네시스 GV80의 차량쏠림 및 직진성 이슈
위 캡처는 미국 현지 제네시스 딜러십의 일종의 안내문입니다.
25년에 기고된 안내문이고요.
제목을 해석을 하면
"....왜 당신의 제네시스가 주행중 한쪽으로 쏠리는가?....."
입니다.
한국에서도 GV80의 차량쏠림 현상이 크게 이슈가 된 적이 있습니다.(현재도 그런지는 모름)
또한 제네시스 및 현대기아 자동차 브랜드 전체가 직진성에서 타브랜드대비 부족한 점은 수차례 리뷰어들을 통해서 문제제기가 되어왔죠.
25년에도 저런 문구가 딜러십을 통해서 언급이 되는걸 보면, 여전히 소비자들로부터 컴플레인이 들어오고 있는게 아닌가하는 생각이 듭니다.
단순하게는 공기압부터 휠얼라이먼트 이슈라면 간단한 경정비로 해결이 가능하겠지만
스티어링이나 드라이브샤프트(아마도 AWD겠죠?)의 얼라인먼트 문제라면 차의 기본기와 관련된 근본적인 문제이므로 고치기가 쉽지 않거나 매우 큰 비용이 필요할 수 있을 겁니다.
https://brunch.co.kr/@akmobilekorea/301
2025년 12월 14일 일요일
한국거래소 정은보 이사장 재산 공개.(ft. 부동산딥스테이트?)
한국 증시에 영향을 미치는 유력 인사중 하나는 한국거래소의 이사장입니다.
거래소의 역할은 지수의 경쟁력 유지를 위해 대단히 중요한데,
거래소의 주된 역할이 상장 자격미달된 기업이나 부실기업들을 제때 퇴출하는 것이기 때문입니다.
주가지수는 주가지수에 편입된 상장기업들의 건전성이 매우 중요하고
미국의 SnP500이나 나스닥 지수의 경우 수시로 퇴출이 되고 좋은 기업은 추가가 되게 됩니다.
자연스레 지수 자체에는 건전한 기업들로 리밸런싱이 되는 효과가 생기므로
대다수 국가들의 주가지수는 장기적으로 우상향하는 경향을 보여왔습니다.
허나 한국의 경우에는 거래소에서 제대로된 지수관리가 되지 않아 오랜기간 동안 박스피를 유지해왔고 최근 상법개정, 배당분리과세 등의 정책적인 힘에 의해서 주가 부양이 되고 있는 상태입니다.
그 과정에서 우리는 주가지수를 관리하는 의사결정권자들의 다수가 본인들 자산을 주식의 경쟁자산인 부동산으로 축적해온 걸 확인해왔습니다.
여기에는 한국거래소도 크게 다르지 않더군요.
한국거래소는 코스피 지수를 관리하는 주체로서 적극적으로 비우량기업을 퇴출시켜야할 의무가 있으나 해당 한국거래소 이사장 역시 자신의 자산 대부분을 서울아파트로 축적해온 사람이었습니다.
거래소 이사장이 자신이 관리해야할 주가지수는 물론이고
상장주식조차 단하나도 보유하고 있지 않습니다.
아래는 관련 기사의 일부를 발췌한 것입니다.
법을 만드는 여당 국회의원,
국가의 재무를 총괄하는 재무부,
부동산을 책임지는 국토부,
기업의 금융을 관리하는 금감원,
주가지수를 관리하는 한국거래소
부동산딥스테이트의 주역들(국회의원, 기재부에 금감원 추가)
뭐 이정도면 모든 시스템을 장악하고 있다고 무방합니다.
코스피가 박스피였던건 필연으로 보여지는군요.
코스피가 박스피라는건 국민연금도 직접적으로 영향을 받기 때문에
시민 전체가 박스피운명을 갖고 있었다고 봐도 무방할 것 같습니다.
정은보는 금융감독원장 당시 정부공직자 재산신고대상에 포함돼 공개된 ‘2022년 정기 재산변동사항’에서 본인과 배우자, 자녀 등 재산으로 전부 65억5748만 원의 재산을 신고했다.
정은보는 서울시 서초구 방배동 자택 40억6200만원과 예금액 총 20억3963만원을 신고했다. 예금은 본인 10억6561만 원, 배우자 9억4229만 원, 두 자녀 3171만 원을 각각 신고했는데 직전년도 보다 1억 원이 늘었다. 본인 명의 2억985만원 상당의 경북 청송 소재 대지와 전답도 신고내용에 포함됐다.
2025년 11월 29일 토요일
원달러 환율 상승 주범이 서학개미가 아닌 이유(ft 부동산딥스테이트 어게인 )
최근에 관료들을 중심으로 현재 1500원에 다달한 원달러 환율 급등의 주요 이슈로
서학개미의 해외투자탓을 하는 탐관오리들이 늘고 있습니다.
이창용 한국은행 총재부터
부동산딥스테이트 멤버인 구윤철은 해외주식 양도세를 핀셋으로 늘리겠다는 의중을 표현했는데요.
( 부동산 딥스테이트 명단 )
결론부터 이야기드리자면 달러기여도가 1도 없는 관료들이
원화약세를 서학개미탓으로 돌려서
경상수지 흑자에 기여하여 원달러 환율을 오히려 안정시키고 있는
금융투자자들을 수탈하려고 하는 상황입니다.
( 직업별 달러기여도 )
원화라는 통화는 신흥국 통화로서 서학개미가 거의 투자하는 미국주식의 달러에 대해서만 약한게 아닙니다. 만약에 서학개미 투자가 주 원인이라면 달러에 대해 유독 약해야 정상이겠죠.
이 차트는 스위스 프랑 환율입니다.
이 차트는 중국 위안 환율입니다.
이 차트는 브라질 헤알화 환율입니다.
원화는 서학개미가 투자하는 미국 달러에만 약한게 아닙니다.
유럽, 미국, 스위스같은 선진국은 물론이고
같은 신흥국통화인 브라질에 대해서도 매우 약합니다.
유럽, 브라질에 직접투자하는 서학개미는 없거든요.
전방위적으로 약한 한국 원화
부동산 딥스테이트인 기재부의 구윤철은 해외주식 양도세 증가 연기를 피웠습니다.
구윤철의 부동산의 가장 위험한 투자경쟁자산은 미국주식입니다.
구윤철이 돈을 버는 방법은 투자경쟁자산인 해외주식의 투자에 페널티를 부여하는 것입니다.
양도세, 거래세 증가가 그것이죠. ( 기재부 구윤철은 부동산부자 )
결론적으로 원달러 환율 급등은 서학개미 때문이 아니며
한국 국가에 대한 경제성장률 및 국제 신임도하락 그리고
확장재정 예고에 따른 채권수급의 펀더멘털이 주요인입니다.
2025년 11월 21일 금요일
강남 아파트의 월세수익률은? 25년11월기준
시계열이 긴 반포자이 아파트를 기준으로 계산을 해보겠습니다.
최근에 거래된 실거래가 기준으로 반포자이 국평은 40억에 손바뀜이 일어났습니다.
월세가격 신규를 기준으로 보면 1억/540만원에 거래가 되었죠.
총 월세수익은 540*12 = 6480만원
보증금 제외한 투자비용 = 39억원입니다.
이를 기준으로 산출된 현재 반포자이 국평 월세수익률은
1.66%
입니다.
자 이제 다른 자산 클래스와 비교를 해봅시다.
대표적인 우상향 자산인 미국S&P500 지수 ETF의 배당수익률은
1.16%입니다.
39억을 IVV ETF에 투자할 경우 얻게 될 연간배당금은 4524만원
월377만원이 됩니다.
월세로 거주하면서 지수에 투자할 경우 월세 170만원으로 거주가 가능하다는 이야기입니다.
지수ETF는 꾸준히 배당이 증가를 하고 연평균 5% 정도로 증가를 합니다.
4년 후에는 대략 20%가 증액되서 452만원으로 늘어나게 되고
이정도배당성장이라면 반포자이 월세 상승분도 충분히 커버할 수 있어 보이는군요.
게다가 IVV ETF의 경우는 달러투자로 동시에 하는 것이기 때문에 지금같은 장기추세에서는 환차익도 기대할 수 있고 지수자체가 10년,20년 장기로 갈수록 연평균 성장률이 7%에 이르기 때문에
대략 10년 월세로 거주를 하게 도면 그동안 아이들은 성년이 되어있을 것이고
40억원의 시드는 80억원의 달러자산으로 성장해 있을 겁니다.
만약에 IVV 말고 DGRW와 같은 배당성장 ETF에 투자를 하게되면 월배당으로 1.45%의 배당을 지급하기 때문에 월세가 오히려 더 줄어들게 됩니다. 다만 상대적으로 수익은 안정적인 대산 IVV대비 떨어짐.
국내에서 많이 투자하시는 SCHD의 경우라면 4%에 육박하기 때문에 배당금이 매월 1300만원씩 꽂히기 때문에 월세를 제외한 나머지 금액으로 다른 투자를 생각해볼 수 있죠.(금같은)
40억원의 반포자이 아파트가 10년뒤 80억원이 되어있을까요?
판단은 읽는이의 몫입니다.
2025년 11월 9일 일요일
주식, 부동산의 가격 상승 효과 비교
투자자입장에서 수익률을 따라 투자처를 결정하는 것은 당연합니다.
전통적인 투자자산의 클래스는
주식, 채권, 원자재, 대체자산 으로 일반적으로 구분을 하고 대체자산에 부동산, 미술품같은 것들이 포함되어 있습니다. 전세계적으로 가장 금융이 발달된 미국의 경우를 보면 당연히 주 투자처는 주식, 채권이고 포트폴리오상 금이나 석유같은 원자재와 부동산은 보조적인 투자처로 간주되곤 합니다.
다만 한국의 경우에는 독특한 현상이 관찰이 되는데 대다수의 투자처가 부동산에 쏠림현상이 심하고 그때문에 지속적으로 부작용이 발생하고 있죠.
그 이유는 각각의 자산 클래스가 유발하는 효과가 크게 다르기 때문인데요.
전통적인 금융자산인 주식과 채권은 해당 기업의 영업활동에 즉각적으로 영향을 줍니다.
기업이 영리활동을 하기 위해서는 자본조달이 필수적인데
그 자본조달을 하는 시장이 주식과 채권이기 때문이죠.
금융시장의 발달은 기업활동의 유리함으로 즉각적으로 연결이 됩니다.
주식시장이 발달하여 주가가 오르게 되면
증자를 통해 기업이 조달할 수 있는 자본이 즉각적으로 늘어난다는 의미이며
주식을 통해 각종 대출을 이용할 수도 있게 됩니다.(주식담보대출같은)
채권시장이 발달하게 되면 기업이 자본이 필요할때 더 적은 금리에 자본을 얻을 수 있기 때문에
기업활동이 한결 쉬워집니다.
소위 말해 혁신을 이끄는 글로벌기업들이 대부분 미국에서만 나오는 이유는 바로 이 금융시장의 압도적인 강력함에 의한 것으로 볼 수 있죠.
기업활동이 좋아진다는 것은 역시 일자리 창출역시 쉬워진다는 것을 의미합니다.
이 강력한 금융시장 덕분에 미국은 어마어마한 GDP를 가진 나라이자 선진국에 해당하지만
다른 선진국과는 비교도 되지 않는 출산율을 보유한 나라기도 합니다.
이는 401k 라고 하는 미국의 국민연금과도 연동이 되는데 401k가 미국의 주가지수에 연동이 되어있어서 주가가 오르면 그 즉시 국민연금이 늘어나는 효과도 보여주죠.( 이건 한국 역시 동일합니다. 국민연금이 코스피 지수를 상당량 보유하고 있기 때문에.)
반면에 부동산이나 미술품같은 대체자산의 경우는 해당 자산 가격의 상승이 주식과 같은 효과를 유발하지 않습니다. 부동산의 가격이 오를 경우 자산증가 효과는 해당 부동산의 소유주에 한정이 되며 주식에 비해 낮은 유동성때문에 자본화를 하기도 어렵습니다.
게다가 주가가 오르면 기대할 수 있는 일자리창출도 존재하지 않으며 압도적인 자살율 1위, 저출산1위 국가인 한국에서는 부동산 가격이 오를수록 출산율 하락을 더 가중시키는 부작용도 함께 낳게 됩니다.
주식과 같은 국민연금을 늘리는 효과도 없습니다.
또한 현재 매우 심각한 가계대출의 주요인으로서 그마저도 있는 소비여력까지 깎아먹게되는 구조이기 때문에 현재로선 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과가 압도적으로 많습니다.
한국은 탐관오리들로 구성된 부동산딥스테이트들이 소위 말해 이 부동산을 독점하고 있는 나라입니다. ( 부동산딥스테이트의 주역들(국회의원, 기재부에 금감원 추가) )
그들은 한국의 식량과 에너지에 필요한 달러를 1달러도 벌지 못하면서 소수의 부동산을 선행정보를 이용해 독점하며 소위 말해 한국을 말아 먹고 있죠. ( 직업별 달러기여도 )
적극적으로 제거해야 합니다.
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