2024년 다시금 서울 부동산 상승세가 나타나면서 21년과 같은 불장인가 논란이 많습니다.
명목상으로 반포자이가 40억에 실거래가 되면서 신고가를 찍었고 몇몇 단지에서 신고가가 찍히면서 다시금 나도 영끌해야하나 불안해 하는 분들도 많을텐데요.
이는 원화를 중심으로 보는 착시 현상으로 실질 가치가 상승한 것이 아닙니다.( 타운하우스 후기: 원화의 글로벌 화폐 비중 (techroad2.blogspot.com) )
서울 부동산이 다시 뛰기 시작한데에는 여러 요인이 있는데
첫번째로 주담대와 연동하는 장기금리(10년물)이 연준의 긴축 종료로 인해 내려갈 것이라는 기대감과( 타운하우스 후기: 주담대 금리와 한국 국채 10년물 금리의 상관관계 (techroad2.blogspot.com) )
둘째로 현정권에서 PF 안정화를 위해 대출 완화적인 정책을 취한것
셋째로 야당에서조차 부동산 부양을 위해(대부분의 공직자들의 자산은 부동산을 통해서만 증식이 가능) 금투세 강행으로 주식 채권의 기대 수익이 내려오면서 부동산으로 자금이 빨려들어온것
크게 세가지로 볼 수가 있는데 실제로 우리가 현재 살고 있는 인플레이션 시기에서는
화폐가치가 하락하므로 실질가치를 비교해야 하고 이는 우리가 순대국을 만원을 주고 사먹어야 되는 원화 가치 하락에 기인한 것으로 볼 수 있습니다. ( 타운하우스 후기: 순대국은 왜 만원이 되었나.(인플레이션과 재정정책) (techroad2.blogspot.com) )
위 그래프는 연간 반포 자이 국평 아파트의 시세를 원화기준이 아닌 금시세로 환산한 것인데
보시다시피 막대 그래프는 금환산 가격(2024년 9월 신고가 기준 실거래가는 금 32.1kg에 해당합니다.) 2013년부터 21년까지의 대세상승장은 금환산으로도 가치가 상승한 진정한 실질가치 상승으로 볼 수 있고
그 이후 21년 전고점 이후 지금까지도 원화기준으로는 전고점을 돌파하였으나
금기준으로는 51kg에서 32kg으로 그 가치가 하락한 것을 볼 수 있습니다.
21년부터 24년 현재까지 소비자물가상승률은 22년 5.1%, 23년 3.6%로
단순계산으로도 8.7% 이상이 늘었고(24년 제외시)
( 사실 이마저도 한국 소비자물가지수가 전월세를 거의 반영하지 않으므로 실제 소비자물가지수는 이보다 더 높습니다. 타운하우스 후기: 집값이 반영되지 않는 한국 소비자물가지수 (techroad2.blogspot.com) )
22년5월 39억원에서 24년 9월 40억원으로 전고점을 돌파했으나
그동안 화폐가치가 10% 이상 하락했으므로 현재의 40억은 22년의 36억에 해당하고
이는 10% 실질가치 하락을 의미하죠.
여전히 실질가치는 전고점 돌파를 하지 못했다는 의미입니다.
(=
22년 당시에 39억원으로 반포자이를 매수하지 않고
국고채3년에 투자했다면 당시 3년 국채금리 3.1% 기준 41.4억으로
현재 40억보다 1.4억이 더 남죠.
취득세, 복비까지 포함하면 기회비용은 2억 이상 차이가 날 겁니다.
회사채였다면 그 격차는 더 벌어질 것이고요.
금은 탈중앙화된 화폐가치 하락에 따른 전통적인 인플레이션 헷지의 대표적인 자산이며
최근 연일 신고가를 경신하면서 가치가 상승하고 있죠. 미국 연준 파월의 금리 인하 빅컷을 시점으로 더더욱 금의 매력을 커질 수 밖에 없는 구조입니다.
부동산은 소위 말해 판돈이 커서 아무나 진입할 수 없는 투자시장이지만,
금은 단돈 만원으로도 투자할 수 있죠.
금가격이 우상할까요?
